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全球房地產崩盤如夜間的賊

公告時間:2007-09-26

轉載自2007.09.20理財週刊-前進EMBA專題
作者:國立中央大學資管系林子銘教授

國經濟人學報早已警告目前全球房市榮景是歷史上最大的投機泡沫。美國財富雜誌與紐約時報也都提到全球房市可能崩盤。美國前兩位聯邦主席葛林斯班與伯克,投資天才巴菲特與全球大宗貨品投資家羅傑士都提出同樣的見解。

在2000年夏季網路通訊投機風潮鼓舞股價狂飆到最高點之際,我碰到很多北美的華人朋友,他們的紙上富貴使他們全家生活在豪華的快樂人生中。到了2002年這些人有的因公司大量裁員失去了工作,有的因股票價值暴跌而陷入經濟泥淖。還好由於美國的利率降到四十多年來的低點,加上房地產大漲,使得他們當中得以繼續擴張房貸額度以增加家庭現金的存量。

美國股票從2000年中崩盤後到2005年,四年來就業市場因而消失了四十萬個工作,但是由於房地產的興旺,產生了七十萬個就業機會。由於低利率的吸引,美國的新屋供應量,年年升高。整體房市市場的價格漲了至少三分之一。以2004年而言,美國的購屋者中,竟然有四分之一完全沒有任何自有付款而全額借貸購屋,而其中包含42%的第一次購屋者。信用過度擴張的可怕情形由此可見。

金融投資家約翰‧坦伯頓因而在2005年二月的財務商情報告,警告美國房地產在2007年左右將會跌一半。到了今年夏季以來,他的預言似乎冒芽。美國投資人在房地產、股票與債券信用擴張的風險程度已到未曾有過的高點。在八月的次貸款房貸危機中,美國聯邦銀行緊急挹注240億美金救急。但是潛在的房地產危機仍然存在。

哈利.登特在2004年出版《下一個大型景氣泡沫》,預測戰後嬰兒潮已經開始進入花甲之年準備退休,因孩兒遠飛而縮減房屋的面積需求,將會大屋換小屋。他們的財務投資也將日趨保守。因此,他預測股市的一波多頭的趨勢到2009年後將結束,房地產也將在2009年下跌,到2013年才可能見底.在2025年之前,將有一段長期的高達15%的失業率,通貨緊縮,房地產蕭條,並且出現大量的社會問題。

投資銀行ABN Amro在今年六月也提出了全球房地產崩盤的警告。除了美國與英國外,澳洲、西班牙與愛爾蘭的房價都高估。英國高估了50%,而美國高估了25%。臺北的屋價須臺北市民九年不吃不喝才有能力購買。中國沿海城市的房價,更是早已脫離一班民眾的購買力。

美國的住宅房貸被轉賣給私人投資銀行,然後又以證券化的方式賣給基金,保險公司或外國中央銀行。這些房地產貸款的證券比美國政府發行的國庫券金額還多,如今美國房地產如果出現嚴重融通問題,引起世界性房市崩盤,戰後嬰兒潮的退休不動產財富將縮水,年輕人將因背負高額度房貸且失業而面臨破產危機。房貸基金將大幅虧損,全球金融對美金產生信任危機,接著產生全球就業市場的萎縮。

夜間來襲的賊不會預先告知他將來的時日。房市崩盤來臨的時候也不能預知,只有事先警醒防備的人才能避禍。